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南京地王入市周期超2年 城区地王“一房难求”
2019-10-30 13:05:45   匿名      浏览量:2535
下文我们将以2015年以来南京成交的15宗地王为例,对其入市情况一探究竟。至于2019年,尽管上半年南京土地市场热度明显回升,溢价率明显攀升,但依然尚未突破2016、2017年各区域的最高地价,至今2

◎作者/马李倩、邱娟

继2016年和2017年频繁爆发地王事件后,南京的土地市场在2018年相对平静,全年只有一块地块超过最高限价,底价是常态。2019年春节后,二线城市的土地正在迅速升温,南京的土地市场也在迅速升温,地价达到峰值。然而,各地区的底价仍未突破2016年和2017年的历史最高价,也没有产生单一价格的地王。

考虑到南京主城区的限价令依然严格,二手房价格上下颠倒,市场热度与其他城市相比相对较高,王迪的命运可能与其他城市不同。下面我们将以自2015年以来在南京交易的15位当地国王为例,了解他们是如何进入市场的。

地方国王数量的变化:2016年和2017年地方国王的井喷

2018年和2019年,所有地区的价格都没有超过历史最高水平。

从当地国王的数量来看,15个国王中有9个将在2016年。从平均底价来看,最高价格是在2017年。首先,2017年秦淮区出售了一幅总价为98.1亿元的综合地块。底价为45,151元/平方米,仅低于南京历史单价45,213元/平方米(葛洲坝南京中国政府项目)。由于交易量巨大,2017年底价增至35,514元/平方米。第二,除了体积大、单价低的区域王之外,还有总建筑面积55万平方米、底价16132元/平方米的总价王,这势必会降低2016年的平均底价。相比之下,2018年,土地市场大幅下跌,住宅企业在征地时趋于谨慎,住宅用地交易成为郊区,主要城市的核心区域大多是商业交易,底价交易变得正常,地价回到谷底,没有出现土地王。2019年,虽然上半年南京土地市场热度大幅上升,地价大幅上涨,但2016年和2017年各地区最高地价尚未超过,2019年也没有出现新的地王。随着当前融资环境进一步收紧,预计2019年全年不会有新的单价国王。

市场进入期:世界上70%的国王已经开放了他们的市场,平均市场进入期太长。

尚未进入市场的国王们集中精力建设冶河和秦淮

根据审评委的统计,截至2019年10月9日,15个国王中有10个已经进入市场,5个尚未开放。10个进入项目的平均进入期达到25个月,超过全国平均进入期约10个月。就进入市场的个别地块而言,进入市场最快的是优质浅水湾项目,即高淳区的单价。拍卖后10个月,它将开业。虽然该地块的底价高达6659元/平方米,但两块地块的平均底价为5642元/平方米,并未超过中南此前创下的底价纪录。当时,荣创中南豫园周边的类似项目售价为1.1万元/平方米。即使在这个价格下土地与房屋的比例是51%,房地产的差价是5358元/平方米,利润率是可以接受的。因此,项目开发保持了快速的步伐。最近一次开业日期是2019年9月20日,价格达到11500元/平方米,利润率高于预期。然而,进入市场最慢的地王是丽水地区的单价地王——近期刚刚开业的华润怡和翡翠大厦(怡悦花园)。市场进入期高达35个月。其余13个项目的市场进入期也在2年左右,发展步伐明显放缓。

已开工但尚未开工的项目有四个,均为建邺、秦淮、雨花等中心城区的单价王迪项目。其中,三块楼板的价格超过40,000元/平方米,高于周边地区同类工程的价格。面粉的价格明显高于面包的价格。即使目前计算周边地区类似项目的价格,这个数值也超过75%,利润率也大大降低。因此,这些项目采取了观望策略,推迟了进入市场的时间。以南京单价王迪项目——葛洲坝政府为例,该项目至今已有近3.5年的历史,尚未进入市场。原因是王迪的楼板单价高达45213元/平方米。周边地区的类似项目仁恒江湾市在拍卖时售价仅为4万元/平方米,面粉价格明显高于面包价格。即使以目前仁恒江湾市6万元/平方米的平均价格,土地与住房的比例也高达75%。除去建筑安装成本和营销成本,推动报价意味着“赔钱”,因此王迪项目仍被搁置。

此外,江宁区还有一个g89单价土地王项目尚未开工。该土地于2016年12月被香港嘉华集团收购。底价为27350元/平方米,已成为南站的地王。考虑到目前的价格限制仍然严格执行,该项目尚未启动,市场进入更加遥远。

周边房价:从征地到开盘,平均房价上涨了53%。

鼓楼、建邺和宣武地区的增长趋势最为突出

10个入市项目的开盘价与征地时周边房价相比,平均上涨53%。然而,每个项目的征地时间有很大差异。此外,征地时基本房价存在差异,开业时房价涨幅也存在较大差异。总体而言,鼓楼、建邺、宣武三地地价涨幅最大,位置较早、较好,而浦口、高淳的涨幅相对较慢。就盈利能力而言,征地时,10个“面粉”项目中有3个比“面包”更贵,利润率为负,尤其是鼓楼招商局房地产“土地王”项目,底价比当时周边房价高9899元/平方米。但项目地块位于鼓楼区滨江总部经济区和下关滨江商务区。这里是中海、世茂、龙湖、中冶等知名住宅企业的所在地。生活设施日益改善,推动整个地区的人类住区价值大幅增加。开盘价为43800元/平方米,比征地时的房价上涨119%。房价差也接近13,901元/平方米。随着房价的进一步上涨,有盈利的可能。

去资本化:一栋二手房被严重倒挂

尤其是在中心城市的土地王项目的去城市化。

从这些项目的销售情况来看,整体业绩较好。其中,无核化情况最好的项目是建邺区绿地华侨城海波河畔项目。包裹被提前拿走了,底价只有7419元/平方米。2017年11月,开盘价为35,000元/平方米,因为地价便宜,价格较低。总的来说,该项目的性价比很高,每次推出都在同一天售罄。值得注意的是,南京是一个二手房价格严重颠倒的城市,尤其是在中心城区。一些新房和二手房的差价超过15,000元,所以恶化率仍然很高。然而,在浦口、六合等郊区,二手房倒挂现象并不明显,项目拆迁速度也不如中心城区快。然而,考虑到良好的规划效果,该项目大多处于控股销售阶段,拆迁速度是可以接受的。

利润差距:建业、鼓楼等热点地区利润空间保持高位

溧水和浦口国王都濒临损失

根据已进入市场的10个地王项目,地价与房价之比在21%至85%之间,房价差在每平方米3445元至28868元之间。利润空间最大的项目仍集中在建邺、鼓楼等热点地区,是征地较早的项目。两者都早于2016年5月。世茂天宇与绿地华侨城海波滨江项目的房地产差价超过27,500元/平方米,房地产比例低于40%,利润空间保持在较高水平。然而,从两方面来看,绿地华侨城海波滨江项目征地较早的利润空间明显较大,项目房地产比例仅为21%,项目最后一次开业日期为100%,一旦开业,就将关闭

另一方面,丽水、浦口、高淳等王迪郊区项目的利润率非常有限。该地区三个王迪项目的房地产差价在5000元/平方米以下,其中北大资源怡和翡翠政府项目最为突出。由于征地价格高,在有限价格的“魔咒”下,该项目将以开盘价15,500元/平方米出售,开盘价仅为3,445元/平方米。除去建筑和安装费用以及营销费用,这个项目很可能会亏损。此外,惠今浦口的白马云也因每平方米约4000元的住房短缺而遭受损失。

趋势展望:限价区域扩张突破

一些值得期待的土地王项目利润空间

2019年春节后,二线城市的土地正在迅速升温。虽然南京不如合肥突出,但在二线城市也很突出。今年前三个季度,南京的土地总销售额达到1200万平方米,总成交额超过1100亿元。平均房价达到9329元/平方米,地价达到20%,地价较2018年同期大幅上涨。然而,从栖霞、江宁、浦口等行政区住宅用地的底价“上限”来看,2019年的土地市场价格仍低于2016年和2017年。

然而,考虑到2019年以来,南京逐渐扩大了限价突破领域,包括仙林湖等热点地区,限价政策也进一步放宽,这也增加了住宅企业的盈利能力,尤其是那些长期无法进入市场并赢得一定溢价空间的高价土地王项目。此外,虽然主要城市的限购政策仍在收紧,但外国人在高淳购房的准入条件有所放宽,这势必会给高淳英才浅水湾(Excellence浅水湾)为首的高价项目私有化带来更多好处。

资料来源:中国住房网

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